Mặc Lâm, biên tập viên RFA

2012-11-01

Tình hình bất động sản Việt Nam đang đối diện với những thử thách mà giới kinh doanh cho rằng xấu nhất từ trước tới nay.

RFA

Cao ốc xây dựng dở dang ở Hà Nội

Tải xuống - download

Liệu nguy cơ vỡ bong bóng có thể xảy ra hay không và những nỗ lực cứu nguy của nhà nước hiệu quả đến mức nào. Mặc Lâm phỏng vấn ông Nguyễn Văn Đực, giám đốc công ty bất động sản Đất Lành để tìm hiểu thêm thực trạng của ngành này.

Cứu nguy bằng phương pháp "chẻ nhỏ căn hộ”

Mặc Lâm : Thưa ông, là giám đốc một công ty mua bán bất động sản lớn của thành phố, ông có nhận xét gì về tình hình khó khăn đang xảy ra và nhất là vào thời gian sáu tháng gần đây của sinh hoạt bất động sản?

Ông Nguyễn Văn Đực : Vâng. Bất động sản đang bị khó khăn lớn, hàng tồn kho quá nhiều không bán được. Hàng tồn kho này phần đông rơi vào đơn giá cao và diện tích lớn. Dưới tình hình đó rất nhiều đơn vị đã phải giảm giá, kể cả giảm sâu. Ví dụ như có những đơn vị giảm còn khoảng 10 triệu, 12 triệu một mét vuông. Tôi cho rằng giảm như vậy là sâu, có thể đưa tới lỗ từng đơn vị.

Tuy nhiên, vì để thoát ra khỏi thị trường tệ hại hiện nay cũng như cần tiền mặt để trả nợ vay ngân hàng để hoàn tất các công trình dở dang nên người ta chấp nhận lỗ để tồn tại. Hướng thứ hai hiện nay là chẻ nhỏ căn hộ ra và rất nhiều đơn vị đã chọn những căn hộ dưới chuẩn.

Chúng ta biết chuẩn của căn hộ là 45 mét vuông, tuy nhiên thời nay rất nhiều đơn vị đã kiến nghị và đưa vào kinh doanh không chính thức những căn hộ dưới 45 mét vuông, thí dụ 30 – 35 mét vuông chẳng hạn. Tôi nghĩ với những cố gắng như vậy của giới bất động sản thì Bộ trưởng Bộ Xây Dựng cũng đã có những tháo gỡ tích cực là đồng ý với cái diện căn hộ nhỏ. Bộ trưởng cũng sẽ trình Thủ tướng ban hành những hướng dẫn để thực hiện những căn hộ nhỏ trên 25 mét vuông, tôi cho rằng đây là hướng rất tốt để cứu doanh nghiệp qua khỏi khó khăn trong giai đoạn hiện tại.

Mặc Lâm : Thưa, chúng tôi đựơc biết Thủ tướng vừa ký quyết định trợ giúp cho những người thuộc diện thu nhập thấp với chính sách là họ được hỗ trợ trong việc mua các căn hộ giá rẻ. Ông có nghĩ rằng biện pháp này sẽ thúc đẩy việc giải quýêt những căn hộ

Nhiều khu xây dựng xong xuôi nay bỏ trống chờ khách. (cohoigiaothuong.com)

Ông Nguyễn Văn Đực : Tôi không tin lắm vào biện pháp tài chính. Bởi vì chúng ta biết hiện nay kinh tế khó khăn, chi phí công thì vượt trong khi thu thuế lại không nhiều, do đó chuyện nhà nước hỗ trợ theo tôi được biết khoảng một trăm ngàn tỷ gì đó, thì tôi không tin ở điều này, mà tôi chỉ tin ở chuyện chính phủ cho phép làm căn hộ nhỏ. Bài toán hiện nay là không bán được sản phẩm, mà không bán được sản phẩm trong đó có yếu tố quan trọng nhứt, đó là diện tích quá lớn: bảy tám chục mét vuông. Nếu nhà nước cho phép làm căn hộ nhỏ thì đó là giải pháp rất tốt, còn chuyện hỗ trợ, cứu bất động sản bằng trăm - ngàn tỷ thì tôi không tin.

Nguyên nhân thị trường bất động sản đóng băng

Mặc Lâm : Có những phản ứng trái chiều về việc bán các căn hộ với giá rất thấp và nhiều người cho rằng đây là hành động phá giá có thể bị kiện vì cạnh tranh không lành mạnh. Ông nghĩ gì về những cáo buộc này ạ?

Ông Nguyễn Văn Đực : Chuyện bán phá giá hay không thì rất khó nói được. Thí dụ như doanh nghiệp chúng tôi trước đây có lãi nhiều dự án, nay chúng tôi thấy rằng cần chấp nhận lỗ để thoát khỏi khó khăn thì chúng tôi cũng phải chịu lỗ. Còn những doanh nghiệp mà nói rằng người khác bán phá giá, thì trước tiên những doanh nghiệp đó phải xem lại năng lực của mình. Tại sao chúng ta làm những sản phẩm quá cao giá trong khi thị trường không sẵn sàng chấp nhận? Thay vì chúng ta kêu gào những doanh nghiệp khác đừng bán phá giá thì chúng ta hãy làm sao cho sản phẩm của chúng ta nhỏ hơn, rẻ hơn để được tới tay người dân và chúng ta ít lỗ, chứ không nên nói rằng những doanh nghiệp bán giá thấp là bán phá giá để kêu gọi chính phủ phải can thiệp.

Các căn hộ xây lớn rất khó bán. Vnmedia.vn

Mặc Lâm : Thưa, cuối cùng chúng tôi xin được hỏi là theo kinh nghiệm của ông thì nguyên nhân nào làm cho thị trường bị đóng băng lâu như vậy? Giá nhà quá cao, kinh tế tác động hay người dân không còn tiền nữa, thưa ông?

Ông Nguyễn Văn Đực : Tôi cho rằng đơn giản nhứt là người dân hiện nay không có nhiều tiền. Thị trường thì phần đông là trên 1 tỷ, thậm chí 2 – 3 tỷ, nhưng năng lực tài chính của người dân chỉ khoảng 4-5 trăm triệu, 6 trăm triệu, do đó tôi cho rằng những căn hộ 40 – 50 mét vuông thì bán rất tốt. Có nhiều trường hợp hai chị em phải chung nhau mua một căn hộ 40 - 50 mét vuông và họ tự động ngăn đôi căn hộ đó để ở chung với nhau. Về mặt luật pháp không thể cấm được họ, bởi vì hai người chung nhau mua một căn hộ 50 mét vuông và họ tự chia đôi căn hộ đó.

Qua câu chuyện này cho chúng ta thấy khả năng và nhu cầu của người dân không lớn: 20 mét vuông, 30 mét vuông vẫn ở được. Trong khi trước đây họ phải ở thuê trong những phòng trọ chật hẹp mười, mười lăm, hai chục mét vuông trong những điều kiện sinh sống tù túng, kém chất lượng, không an toàn về phòng chống cháy nổ, trộm cắp.

Như vậy thay vì họ sống trong những phòng trọ đó, họ chỉ cần có 300 triệu đồng, hai chị em, hai anh em, hai người bạn chung nhau mua một căn hộ năm sáu trăm triệu đồng và chia đôi, thì tôi cho rằng đây là giải pháp mà người dân có thể tìm cách lách luật để mua những căn hộ nhỏ và chẻ đôi căn hộ đó.  Cũng có nhiều doanh nghiệp người ta lách luật, thay vì căn hộ 70 mét vuông thì người chẻ đôi thành căn 35 mét vuông. Tôi nghĩ rằng với sự lách luật này của doanh nghiệp thì nhà nước cũng phải hỗ trợ, ủng hộ, cho phép họ làm những căn hộ nhỏ, thay vì họ phải lách luật đi làm chui, vừa không vướng luật mà vừa tập một thói xấu là cứ lách luật mãi.

Mặc Lâm : Một lần nữa xin được cảm ơn ông.