Một công trình xây dựng nhà cao tầng ở Hà Nội ngày 22/12/2012.

RFA

Những người hoang tưởng

Vào cuối năm ngoái, sau khi có thông tin hãng tư vấn bất động sản CBRE đưa ra một công bố về tình trạng tồn kho hàng trăm ngàn căn hộ cao cấp ở Hà Nội và TP.HCM, vài ba chuyên gia kinh tế trong nước lại khởi sự một triết lý mới "Cứu bất động sản cũng chính là cứu nền kinh tế”.

Trước đó, chưa một ai trong giới quan chức dám nói thẳng về một chủ đề đại ngôn như thế.

Nhưng cũng chính vào thời điểm trên, khi báo chí phải dùng đến từ "mộng du” để ám chỉ những người hoang tưởng, số phận của phân khúc nhà ở được coi là cao cấp đã trở nên hoàn toàn thảm hại về đẳng cấp.

Marc Townsend, giám đốc CBRE tại Việt Nam, cũng dội một gáo nước lạnh vào lòng nhiệt huyết sắp phai tàn của giới chủ đầu tư căn hộ, khi ông cho rằng trong năm 2013 phân khúc này còn phải giảm giá đến 50% so với giá chào bán sơ cấp của chúng thì mới có thể khuyến dụ được người mua.

Ngay lập tức, vài ba bài báo có xuất xứ chính thống lại phác ra một lý lẽ gây nghi ngờ: do nhiều dự án cao cấp chuyển đổi phân khúc hoặc dừng dự án nên phân khúc căn hộ cao cấp đang "đối mặt” với thực tế thiếu hụt nguồn cung trong vòng 3-5 năm tới. Tức khi cung hụt, giá sẽ tăng, và nếu nhà đầu tư ở phân khúc này nắm bắt đúng thời điểm thì sẽ đạt lợi nhuận kỳ vọng cao trong trung hạn…

Mọi chuyện chỉ nhắm đến mục tiêu tối thượng là làm thế nào để "thoát hàng”, và làm sao cho nhanh nhất.

Nhưng tất nhiên, phác thảo ý tưởng hoặc những giả thiết là một chuyện, còn để biến sự tưởng tượng thành thực tiễn lại là việc khác hẳn.

"Đại nhảy vọt” Hoa - Việt

Với tư cách là một trong những tập đoàn bất động sản hùng cứ nhất Việt Nam, Hoàng Anh Gia Lai đã tự biến thành một hiện tượng độc đáo vào năm 2012 khi tập đoàn này quyết định giảm đến 30-40% giá trị căn hộ ở hai chung cư tại quận 7 và quận 2 ở TP.HCM. Thế nhưng điều cay đắng là trong lần đại hạ giá đó, Hoàng Anh Gia Lai đã không thể tạo ra hiệu ứng như ba năm trước - gắn liền với gói kích cầu tương đương 8 tỷ USD của chính phủ. Nói cách khác, khả năng tiêu thụ sản phẩm là gần như bằng 0.

Một công trình xây dựng bị tạm ngưng ở Hà Nội, ảnh chụp hôm 28-07-2012.

Tình thế bi đát phổ biến như thế hẳn cũng không nằm ngoài nhận xét chua chát của một giám đốc kinh doanh bất động sản nước ngoài: vấn đề sức cầu của thị trường hiện nay không hẳn do người dân thiếu tiền, mà bởi tâm lý người mua luôn muốn chờ đợi giá căn hộ còn giảm thêm nữa.

Nhận xét trên có thể coi là chí lý, khi trong tủ sắt và gầm giường của các gia đình Việt Nam vẫn luôn cất giấu từ 300-500 tấn vàng.

Nhưng các doanh nghiệp con nợ và ngân hàng chủ nợ còn phải chờ đợi đến khi nào và giá còn giảm đến bao nhiêu nữa?

Một bản tin của Ủy ban kinh tế Quốc hội được phát hành gần đây đã đưa ra câu trả lời, lặp lại câu chuyện được khởi phát từ năm giữa 2011: giá nhà ở Việt Nam cao gấp 25 lần mức thu nhập bình quân của người dân. Chiếu theo tiêu chuẩn của Liên hợp quốc, tỷ lệ này được coi là hợp lý chỉ vào khoảng 4-5 lần.

Cũng trong 20 năm qua kể từ đợt khởi phát đầu tiên của thị trường bất động sản Việt Nam, giá nhà ở tại đất nước này đã tăng chẵn 100 lần. Hiện tượng "đại nhảy vọt” đó sẽ không quá khó lý giải nếu nhìn vào mức tăng đến 800% của giá nhà Bắc Kinh chỉ riêng trong giai đoạn 2003-2007.

Giờ đây, theo cách nói của những chuyên gia trong cái nghề bị coi là "lên voi xuống chó” này, để tiêu thụ số lượng tồn kho khổng lồ hơn 100.000 căn hộ cao cấp hiện thời và khoảng 66.000 căn được tung ra thị trường trong ba năm tới, thị trường sức mua sẽ phải mất ít nhất 5-7 năm, nếu không muốn nói đến hàng chục năm hoặc hơn thế.

Ứng với những tiền lệ dĩ vãng, người Thái đã phải tốn kém đến hàng chục năm sau cuộc khủng hoảng tài chính tiền tệ năm 1997 để giải quyết nợ xấu và thị trường bất động sản mới có cơ may phục hồi.

Liệu từ "phục hồi” sẽ lọt vào từ điển bách khoa Việt Nam trong vài ba năm tới?

Kịch bản phản cảm

Với trường hợp Việt Nam, có lẽ cơ hội hồi phục chỉ nằm trong một thế giới đầy ảo ảnh nào đó.

Một công trình xây dựng ở Hà Nội, ảnh chụp năm 2012. RFA photo.

Từ tháng 4/2011, thị trường bất động sản Hà Nội đã bắt đầu bộc lộ dấu hiệu đóng băng, với phân khúc căn hộ cao cấp, sau đó là trung cấp nằm chung tình thế bất động thanh khoản cùng phân khúc đất nền dự án. Sang tháng 5/2011, chỉ số giá của các phân khúc đó đã chính thức bước vào chu kỳ tuột giảm. Bất chấp nhiều cố gắng vận động hành lang lẫn vận động chính sách của giới đầu cơ và cả một số quan chức, thời gian từ giữa năm 2011 đến nay đã chỉ chứng kiến đà tiến lên không ngừng nghỉ của nhóm lợi ích ngân hàng trong việc tiến chiếm vị thế truyền thống của nhóm lợi ích bất động sản, nhưng cuối cùng bản thân nhóm lợi ích ngân hàng cũng phải sa chân vào cái hố do họ tự đào.

Ra hàng mạnh mẽ ròng rã từ tháng 3/2012 cho đến nay nhưng lại quá kém hiệu quả, các chủ đầu tư căn hộ trung - cao cấp ở Hà Nội và Sài Gòn vẫn đang nằm nguyên vẹn trong cái vòng xoáy do chính họ tạo ra: đầu tư - vay vốn - trả lãi - kẹt nợ.

Nợ xấu cũng vì thế luôn được giữ vững ở mức cao: khoảng 8-10% theo con số mà Ngân hàng nhà nước công bố. Còn trong thực tế, giới chuyên gia trong nước hầu như không e ngại khi nói thẳng về tỷ lệ nợ xấu bất động sản ở Việt Nam có thể lên đến 50-60%.

Hầu như rõ ràng, cho đến lúc này tất cả những gì được coi là "môi răng” đều đã trở nên lộ liễu: bối cảnh bĩ cực của trò chơi đuổi bắt Hà Nội - Bắc Kinh đã luôn bị tắc nghẹn bởi núi nợ công khổng lồ gần 2.500 tỷ USD của Trung hoa đại lục. Không xử lý được tâm thế chồng chất này, thị trường bất động sản Trung Quốc chẳng thể trông mong gì vào triển vọng thoát khủng hoảng, kéo theo đó là một thị trường nhà đất Việt Nam nhiều triển vọng sẽ chìm trong kiệt quệ và nổ bong bóng.

Khi kịch bản Trung Quốc đã trở nên một cái gì đó đáng thất vọng và phản cảm, những người theo trường phái tự thay đổi ở Việt Nam chỉ còn một điểm tựa để dựa dẫm: nước Mỹ.

Nhìn về nước Mỹ…

Thực ra, thị trường nhà ở Mỹ đã bắt đầu hồi sinh trước thị trường bất động sản Việt Nam hơn một năm, tính đến giờ phút này.

Từ cuối năm 2011, cùng với việc nền kinh tế Mỹ tiếp nhận những kết quả bắt đầu khả quan, số lượng nhà phát mãi của Mỹ cũng bắt đầu xuất hiện tín hiệu giảm, trong khi số nhà khởi công mới dần tăng lên. Đà tăng răng cưa này đã diễn biến lặng lẽ trong suốt năm 2012, để đến cuối năm ngoái, giới phân tích Mỹ đã chính thức xác nhận rằng thị trường nhà ở quốc gia này được chính thức "thoát suy thoái”.

Khác hẳn với Việt Nam, thị trường nhà ở Mỹ không hề có bong bóng, cho dù các đảng phái ở quốc gia này thỉnh thoảng vẫn nhắc lại từ ngữ bóng bẩy đó như một ẩn ý chính trị đối với đảng cầm quyền. Bất chấp số nhà ở bị niêm phong và đưa vào diện phải phát mãi là "khủng khiếp” trong năm 2008, chính sách tài chính hơn 900 tỷ USD của chính phủ Mỹ vào thời kỳ chấp nhiệm đầu tiên của tổng thống Obama đã bắt đầu tỏ ra hiệu nghiệm. Vào đầu năm 2013, thậm chí tại một số bang như California, San Francisco…, giá nhà ở còn tăng được từ 7-10%. Tình trạng trì trệ lui dần. Đó cũng là lý do vì sao các chỉ số chứng khoán Mỹ tăng tiến không ngưng nghỉ trong thời gian gần đây và dường như đang mở ra một cánh cửa vận hội mới cho nền kinh tế.

Trong khi đó, lúng túng và chậm lụt, các cơ quan quản lý và chính sách "giải cứu thị trường bất động sản” ở Việt Nam đã không làm được một việc gì có ý nghĩa từ năm 2010 - khi tình trạng nợ xấu bất động sản vẫn chưa quá xấu, và cho đến nay - vào lúc mọi chuyện đã trở nên cám cảnh đến mức giám đốc công ty kinh doanh nhà đất phải ra đường bán trà đá.

Như phân tích của một tổ chức nghiên cứu tại Việt Nam, thị trường nhà ở Mỹ đã phải mất hơn 6 năm kể từ khi khủng hoảng để phục hồi trở lại, cũng như phải mất hơn 4 năm kể từ khi các chính sách giải cứu được áp dụng rộng rãi để thị trường tái tăng trưởng.

Còn Việt Nam sẽ phải mất bao lâu?

Vẫn sẽ bị phủ nhận?

Tòa nhà căn hộ cao cấp ở Hà Nội, ảnh chụp hôm 14-08-2011. RFA photo.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản Việt Nam vẫn còn chìm trong cơn mộng du chưa sáng trời, sự xuất hiện của những người như John Sheehan - thành viên của Tổ chức giám định bất động sản hoàng gia Anh (FRICS) - tại đất nước này có thể được ví như hình ảnh của "kẻ gieo rắc nỗi sợ hãi”.

Được giới thiệu là người có kinh nghiệm nghiên cứu về 4 chu kỳ phát triển và suy thoái của kinh tế châu Âu và các giai đoạn sụp đổ, phát triển của thị trường bất động sản ở 25 quốc gia trên thế giới, vào lần này "kẻ gieo rắc nỗi sợ hãi” đã dành cho thị trường Việt Nam một lời bình đặc biệt: "Tôi chia thị trường thành ba giai đoạn: sau khi xảy ra khủng hoảng gọi là giai đoạn phủ nhận, thường khoảng 2 năm; giai đoạn xử lý vấn đề nợ xấu mất khoảng 4 năm; cuối cùng là khi thị trường phục hồi, mất chừng 6 năm. Việt Nam đang ở nấc "phủ nhận””.

Một cách nào đó, "phủ nhận” của thị trường bất động sản cũng là tình trạng bị phủ nhận của chính nền kinh tế, nếu quả thực bất động sản có ý nghĩa như một cứu cánh đối với nền kinh tế đó.

Còn với một cách hiểu khác, điều mà một số tờ báo Việt Nam đã từng ví von lại đang xảy đến hệ lụy của nó: doanh nghiệp, người lao động và phần lớn nền kinh tế đã và đang trở thành con tin của các nhóm lợi ích, trong đó nổi bật là nhóm lợi ích ngân hàng và bất động sản.

Cho tới thời điểm này, vẫn chưa có bất cứ tín hiệu hạ tầng nào xác nhận rằng nền kinh tế Việt Nam xử lý được khối nợ xấu khổng lồ mà có lẽ không kém thua Trung Quốc - xét theo tỷ lệ nợ trên đầu người dân.

Trong khi đó, báo chí trong nước lại đang dấy lên một phong trào tranh cãi nảy lửa về một công bố của Ngân hàng nhà nước Việt Nam về câu chuyện tỷ lệ nợ xấu "bỗng dưng” giảm từ 8,82% xuống còn 6%...

Thiền Lâm, gửi RFA từ Việt Nam